不動産投資とは
不動産投資とは利益を得る目的で、不動産事業に資金を投資することです。
具体的に分けますと、投資した不動産を人に貸して定期的に賃料という利益を受け取るインカムゲイン（投資の配当金や預金などの利息信託の利益分配金のこと）と、その不動産を購入した価額以上で売却する場合のキャピタルゲインを期待する場合の2種類があります。
不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品といわれており、インカムゲインを期待する場合は賃料の下落や賃貸人がいなくて空きになる場合などのリスクが考えられ、またキャピタルゲインを期待する場合は、不動産の価格が下落したり地震や洪水などで建物が壊れてしまうなどのリスクが考えられますが、この不動産投資に関しては、土地がある限り価格がゼロになるという可能性はきわめて低いと言われています。
従って、不動産投資としては、「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれるわけです。
現在の不動産投資の主流は、インカムゲインが主体となってきています。また不動産投資をキャピタルゲイン投資も現在の低金利及びインフレ懸念があるため、投資時期としては良い環境とも考えられています。また、不動産投資として、不動産投資信託等の金融商品形態もあり各種の不動産投資の形態も出てきているようです。
不動産投資の利回り
不動産投資に関して、その投資効果を求める尺度に「利回り」があります。
不動産投資での利回りとは、「投資金額に対する1年間の収入の割合」のことを差し、一般に％(パーセント）で表示されます。計算式は次の通りとなります。
投資利回り（％）＝不動産から生まれる年間収入÷投資金額×100
従って、例として1000万円の不動産を購入しその不動産からの年間賃料が50万円だとすると、この不動産の利回りは5％になるわけです。
しかし、不動産の場合は購入前に利回りが確定するわけではなく、あくまで予想に過ぎないと言うことになります。不動産の利回りの不確定要素とは、「不動産を借りる人がいない場合がある」「天災や災害などで不動産の価値が下がり、予定の賃料が得られない」場合があるなど、いろいろな場合が考えられます。
また不動産の場合は、購入後保有期間に様々な経費や税金などが発生しますので、不動産で示される利回り表示と実際の利回りとは異なってきます。
単純な投資金額と年間賃料との割合で表される「表面利回り」と諸経費までを経費として差し引いた「実質利回り」の2種類があり、実質利回りと表面利回りに大きな差がある場合があることを認識しておく必要があります。
不動産投資の流動性
不動産投資は、投資ですから利回りを考えて運用することが現在は原則となっていますが、投資の場合の投資資金がいざというときに迅速に現金に変えられるか、ということも非常に重要な指標になります。現金化・資金化ができる尺度として、投資の場合流動性という言葉を使います。
現金化ができる速度が短いほど流動性は高く、現金化できる時間が長いほど流動性が低いことになります。一般には、預貯金・ＭＲＦ・ＭＭＦなどは現金化が即日であり、上場株式、金、保険金などは4日程度、不動産の場合は物件により異なることになります。
流動性の観点から投資商品のリスクを考えると、流動性が高い商品はリスクが低く流動性が低い商品はリスクが高いことになります。
不動産投資の場合は、この流動性は不定でありリスクを判断することはできませんが、不動産投資では土地が存在するため建物他が損壊などが起こったとしても全くのゼロになるわけではないことと、不動産の値動きが株などの証券に比べ少ないため一般に不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。
また、不動産には独自の流通マーケットがありまだまだ閉鎖的であり、俗人堤に情報が流通していることもありまだまだ流動性が高いとは言えないでしょう。